A/港市場脈搏：住房政策的新思路及其對市場的影響
Redmond Wong
大中華市場策略師
Summary: 中國的房地產市場正在經歷重大政策轉變。4月30日的政治局會議標誌著從興建更多保障房轉向解決商品房庫存過剩的轉變。隨後，國務院於 5 月 17 日召開會議，公佈了刺激需求的政策，其中包括中國人民銀行資助國有企業購買未售出的房產。隨著三中全會的臨近，預計進一步的政策將提振市場情緒並確保穩定，但如果改革僅關注國家主導的產業政策，市場在今夏可能面臨挫折。
關鍵要點：
- 限制住房供應，同時刺激需求。
- 央行為國有企業購買未售出的房產提供資金。
- 中國可能會加大力度確保預售房的交付。
- 七月三中全會臨近，市場勢頭增強。
- 夏季市場存在回調風險。
介紹
中國房地產市場正處於關鍵時刻，近期的事態發展預示著政策方向的重大轉變。第一個跡象出現在2024年4月30日，當時政治局偏離了之前對保障性住房和城中村改造的關注重點，轉而強調解決住房庫存過剩問題。繼這一變化之後，國務院於 5 月 17 日召開會議，公佈了刺激住房需求、穩定市場的新政策。隨著政府為7月份召開的二十屆三中全會做準備，預計將採取進一步措施，旨在在重要會議召開之前提振情緒、確保穩定。
住房政策轉向跡象初現4月30日政治局會議
中國當局轉向住房行業去槓桿的信號首次出現於2024年4月30日，當時政治局省略了長達一年的集中建設更多保障性住房和改造城中村的指示。相反，會中首次呼籲動員國家和跨部門的努力來解決住房部門的庫存過剩問題。此後不久，自然資源部發佈通知，限制新建住宅用地供應。庫存週期超過 36 個月的城市必須停止土地出讓，直到庫存週期低於 36 個月。週期在 18 至 36 個月之間的城市可以出售相當於成功出售房產庫存量的土地。
幾周后，杭州臨安地區和雲南省大理白族自治州當地政府宣佈計劃從開發商手中收購未售出的房產，將其改造成公共租賃住房。大理地方政府進一步宣佈，現有住房庫存超過24個月銷售量的地區不再新建保障性住房，以減少住房庫存。限制住房供應、大力提振需求的趨勢正在顯現。
5月17日國務院會議確定新政策方向
5月17日，國務院召開視頻會議，分管經濟工作的副總理何立峰主持。會議宣讀的內容強調了何立峰的講話，即住房庫存相對較高的城市政府可以支付合理的價格收購部分住宅庫存，改建為保障性住房。下午，國務院召開新聞發佈會，住房和城鄉建設部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局等部門負責人宣佈了多項新政策，確認了中國當局對住房部門態度的轉變。這些新政策旨在提高家庭槓桿購買房產的能力，並讓央行印鈔通過銀行向國有企業提供資金，鼓勵國有企業收購未售出的房產並將其轉換為保障性住房。
具体来说，中国人民银行副行长陶玲在会上宣布了四项新举措：
- 設立3000億元保障性住房再貸款，以年利率1.75%的優惠利率，向21家政策性銀行和商業銀行發放貸款，用於向各地方政府選定的國有企業提供貸款，以收購未出售的存量住房。融資比例為60%，貸款總額將達到5000億元。貸款初始期限為一年，但可以延長四次，使總數達到五年。
- 首套房最低首付比例從20%降低至15%，二套房最低首付比例從30%降低至25%。
- 取消購房者抵押貸款利率下限，允許銀行根據當地市場情況降低抵押貸款利率。
- 住房公積金貸款利率降低0.25個百分點。例如，五年以上首套房個人住房公積金貸款利率從3.1%降至2.85%。
最重要的政策發展是中國人民銀行通過印鈔資助地方政府控制的國有企業從私有開發商手中購買未售出的房產。雖然3000億元的舉措可能能夠購買價值5000億元的未售出房產，但與清理預計7.5-7.7億平方米住宅庫存所需的預計5-7萬億元相比相形見絀。儘管將滯銷房轉為低價保障房可能會蠶食一手房市場，但其信號效應對於提振投資者情緒仍具有顯著的正向作用。
更多提振房地產市場的政策或即將出臺
4月30日政治局會議的宣讀內容包括宣布決定於7月召開期待已久的二十屆中央委員會第三次全體會議。相信三中全會前夕將會出臺更多政策，為中國最高領導人齊聚一堂，共同商討制定中國經濟發展戰略藍圖創造更有利的環境。
確保預售房產的交付是中國領導層的首要任務，這不僅是出於經濟原因，也是為了社會穩定。因此，中國政府可能會很快推出政策，加大在這一領域的力度，採用類似的策略，即購買未售出的房產，但規模要大得多。目的是為國有企業接管預售但尚未完工的住房專案提供資金。資金可能來自中國人民銀行通過另一項支援國有企業的再貸款計劃，也可能來自中央政府通過發行債券向資產管理公司或投資基金提供資金，然後資產管理公司或投資基金可以從銀行獲得貸款來為購買這些專案提供資金。
市場上行勢頭持續，夏季回落風險漸增
短期內提振經濟的政策預期可能會上升，從住房政策的轉向向其他領域的刺激政策蔓延。此外，習主席多次暗示，中國領導人已就深化改革達成共識。這可能會引發人們對潛在的市場友好型改革的一些樂觀情緒。然而，考慮到過去十年的發展，雖然預期可能有所改善，但可能仍將保持謹慎。
如果三中全會決定的未來五年的改革和發展戰略仍然僅僅關注「新生產力」和「自力更生」，傾向於國家推動的技術創新和支援硬技術、先進位造業和農業技術的產業政策，投資者可能會感到失望。換句話說，股票市場的上漲勢頭可能會在短期內持續，但在夏季有可能出現大幅下挫。
今年早些時候A/港股市的低估值和極度低配已基本消失，如果情緒轉為負面，將無法為市場提供同樣的支撐。