中國最新消息：降低未償還抵押貸款利率的新政策的影響和其他相關變化

本文要點：

• 中國調整政策以平衡房地產市場和銀行業的挑戰
• 降低未償還抵押貸款的利率以減緩提前還款
• 在全國範圍內規範首付比例
• 廣州和深圳擴大首次置業者資格
• 政策尋求穩定，提振消費，謹慎樂觀結果

介紹

中國的房地產市場一直是國內外備受關注的話題。 中國政府不斷努力平衡經濟增長、住房需求和金融穩定，這導致了一些政策轉變。 在本文中，我們將探討最近於 8 月 31 日宣佈的政策變化，重點關注新政策降低未償還抵押貸款利率的影響和其他相關變化。

公佈政策變更

8 月 31 日，中國人民銀行（PBoC）和國家金融監督管理總局（NAFR）推出了兩項值得注意的政策變化，旨在應對房地產市場的挑戰：

1. 降低未償還抵押貸款的利率

在《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》中概述的一項重大舉措中，中國人民銀行和 NAFR 宣佈，自 2023 年 9 月 25 日起，有未償還抵押貸款的房主可以申請再融資。 新貸款的利率將通過借款人和銀行之間的談判而釐定。 但是，新利率不能低於地方當局為特定城市設定的最低利率。 最低抵押貸款利率因城市而異，但中國人民銀行將首次購房者抵押貸款利率下限保持在比貸款最優惠利率（LPR）低 20 個基點，並將第二次購房者利率下限下調至 LPR 加 20 個基點。

降低未償還抵押貸款的利率通過減少利息支出和促進消費和投資使借款人受益。 對於銀行來說，它有效地減少了提前還款的發生，減輕了對銀行利息收入的影響。 同時，它還有助於限制不當使用家庭企業貸款和消費貸款來取代未償還的抵押貸款。

2. 簡化首付政策

通過《關於調整優化差別化住房信貸政策 的通知》，中國人民銀行和 NAFR 取消了實施限購城市和無限購限制城市的區別。 這一變化將首次購房者的最低首付要求標準化為 20%，第二套房購買者的最低首付要求為 30%，無論城市的政策立場如何，也適用於所有城市。

目前，四線城市正在實施更嚴格的首付比例要求。 例如，深圳要求首次購房者支付 30%的首付，第二置業者要求首付 70-80%。 在上海購買首套房子需要首付 35%，二手房購房者需要首付 50-70%。 將首置業者的首付比例簡化至 20%，第二置業者的首付比例降至 30%，可能會提振目前首付比例更為嚴格的一線城市的住房需求。

3. 廣州和深圳擴大首次置業者福利的資格

在宣佈上述兩項政策變化之前，廣州和深圳當局於 2023 年 8 月 30 日宣佈了重大變化，旨在放寬獲得首次住房貸款的標準。 這種政策轉變被稱為「認房不認貸」（直譯為」認房，而不是貸款“），已經進行了修改，以擴大被歸類為首次購房者的好處的資格。 在這些修訂的條件下，如果家庭成員在廣州或深圳沒有成員擁有其名下的住宅物業，無論任何家庭成員以前是否使用貸款購買房產，銀行和金融機構現在都必須適用與首次置業者相關的政策。

這一重大政策變化允許在其他城市擁有房產或以前獲得抵押貸款和擁有房產的購房者享受較低的首付的好處，這是通常提供給首次購房者的好處。 資格的關鍵因素是在廣州或深圳沒有任何額外的財產擁有權。 一旦被歸類為首次購房者，與第二套購房者相比，抵押貸款借款人可受惠於較低的首付比率和抵押貸款利率。

以廣州為例，修訂后的政策要求首次購房者首付比例為 30%，抵押貸款利率為 4.2%。 相比之下，購買二手房的首付比例設定為 70%，相應的抵押貸款利率為 4.8%。 預計這一政策調整將促進住房市場的流動性，鼓勵房地產交易，並減輕有抱負的房主的經濟負擔。

政策變更的背景

今年，中國房地產市場持續低迷。 中國房地產資訊集團公司（CRIC）的報告特彆強調了這種情況，該報告詳細說明瞭前 100 家開發商的合同銷售量大幅萎縮。 繼 7 月份前一個月下降 32.4%之後，8 月份合同銷售額同比下降 42.4%。 值得一提的是，銷售額同比下降 34.5%。

住宅物業越來越失去作為中國家庭投資管道的吸引力。 與此同時，中國股票市場、理財產品、信託工具和其他投資工具也表現出波動性和低於標準的表現。 有限的投資前景與大量的家庭儲蓄趨à同，加上銀行存款利率的持續下降，促使抵押貸款借款人選擇提前償還抵押貸款的趨勢不斷升級。 此外，通過中國人民銀行有針對性的再貸款設施提供更實惠的家庭企業貸款，旨在向私營部門注入額外信貸，這顯著促進了抵押貸款提前還款的激增。

2023 年上半年，中國家庭累計償還未償還抵押貸款約 2.5 萬億元人民幣。 截至 2022 年底，這一數額占未償還家庭抵押貸款 38.8 萬億元人民幣的 6.4%。這一轉變對銀行的盈利能力產生了明顯影響，從而引發了中國人民銀行和 NAFR 內部的擔憂。

抵押貸款借款人外流中出現政策轉變

在抵押貸款借款人持續外流的陣痛中，2023 年 7 月 14 日出現了一個關鍵的發展，當時中國人民銀行在新聞發佈會上談到了此事。 央行明確表示，「支持和鼓勵商業銀行和抵押貸款借款人按照市場導向和法治的指導原則，就合同條款的變更或現有貸款換新貸款進行談判。 此外，在 2023 年 8 月 1 日的半年度工作會議上，中國人民銀行邁出了值得注意的一步，其中中國人民銀行明確表示有意指導商業銀行降低未償還抵押貸款的利率，旨在阻止抵押貸款提前償還浪潮。

問題的關鍵在於，新的抵押貸款與 5 年期貸款最優惠利率（LPR）有著錯綜複雜的聯繫，並輔以中國人民銀行和地方政府根據區域住房市場動態監管的溢價或折扣。 與此形成鮮明對比的是，未償還抵押貸款的格局以與 5 年期 LPR 挂鉤為標誌，僅在 1 月 1 日進行年度調整，即使 5 年期 LPR 在年中下調也是如此。 因此，相對於新的抵押貸款利率，未償還抵押貸款的利率已經高得多。

儘管有上述指令，但銀行尚未頒布中國人民銀行提供的指導意見，以降低全國近 39 萬億元人民幣未償還抵押貸款的利率。 值得注意的是，中國人民銀行禁止借款人跨銀行轉移抵押貸款，有效地賦予銀行未償還貸款的壟斷地位。 主要是，銀行在維護其凈息差方面表現出謹慎的克制，因此對中國人民銀行要求降低適用於未償還抵押貸款的利率的呼籲表現出抵制。

然而，最近的事態發展表明，中國著名銀行機構的舉止發生了轉變。 中國建設銀行（00939：xhkg）、招商銀行（03968：xhkg）、中國農業銀行（01288：xhkg）和中信銀行（00998：xhkg）在半年度業績公佈會上集體確認，他們準備對未償還抵押貸款實施降息。 在交通銀行（03328：xhkg）內部也觀察到了類似的情緒，據報導，該銀行於 8 月 30 日召開了一次內部會議，啟動了一個旨在降低現有抵押貸款利率的專案。

正是在這種錯綜複雜的背景下，中國人民銀行和 NAFR 於 8 月 31 日聯合發佈了兩份值得注意的通知，標誌著監管演變的關鍵一步。

抵押貸款利率調整及其經濟影響

在這些新政策產生的預期投資成果領域，深入研究各個方面對於全面理解至關重要。 市場分析師已經衡量了新抵押貸款利率和未償還抵押貸款之間的平均差異，得出了大約 80 個基點的差異。 在中國政治機制的複雜分類法中，「通知」一詞是向下屬實體傳播指令的管道，包括執行要求和向相關單位傳達意識。 這種做法與更嚴格的實現形成鮮明對比，例如“決議”（決議）、“決定”（決定）和“命令”（命令）。

顯然，市場已經熟練地吸收了迫在眉睫的政策轉變。 值得注意的是，上述通知鼓勵銀行與抵押貸款借款人進行雙邊談判。 但是，它仍然堅定不移地堅持禁止轉讓抵押貸款。 從本質上講，借款人沒有機會通過探索不同銀行的競爭報價來尋求替代方案，以資助現有抵押貸款的提前償還。 如果借款人認為談判結果不令人滿意，他們的追索權將縮小到使用個人資金或獲得外部資金來源（抵押貸款除外）來結清未償還的貸款金額。 這可能會阻止眾多借款人，並在無意中賦予銀行相當大的壟斷槓桿作用。 因此，在衡量隨之而來的影響時，應謹慎行事。

設想這樣一種情景：38.6 萬億元人民幣（截至 2023 年 6 月）未償還抵押貸款中的 50%進行重新談判，每個抵押貸款平均降低 40 個基點（80 個基點差距的 50%），隨之而來的影響變得顯而易見。 這種配置意味著中國家庭每年可大幅減少 770 億元人民幣的利息支出，但同時也意味著銀行利息收入的下降。 據報導，中國人民銀行還授予銀行降低存款利率的自由。 據媒體報導，這意味著 1 年期存款下調 10 個基點，3 年期存款下調 20 個基點，5 年期存款下調 25 個基點。 這一戰略策略旨在減輕未償還抵押貸款利率下降對銀行的潛在影響。 然而，存款利率的這種調整同樣對中國家庭的利息收入施加了下行壓力。

中國人民銀行和 NAFR 的聯合舉措引起了共鳴，成為中國政府共同努力穩定房地產市場和擴大家庭消費的有力指標。 然而，與這一願望並列的是保障銀行業盈利能力的並行目標，從而增強其抵禦房地產市場風險、影子銀行領域和地方政府債務壓力導致問題貸款升級的潛在挫折的能力。 因此，抵押貸款利率下調和存款利率調整相結合所產生的凈刺激效應在更廣泛的經濟中可能表現為相對溫和。

重新調整首付比例和擴大首次購房者資格的潛在影響

全國首付比例的簡化將傾向於刺激一線城市的住房需求。 然而，中國住房庫存過剩和住房需求不足主要影響土地供應充足的三四線城市。 與此同時，年輕人正在離開這些城市，前往一線和二線城市尋找就業機會。 上海、北京、深圳和廣州的住房需求一開始就不是一個問題。 同樣，廣州和深圳擴大首次購房者福利資格的舉措對住房需求有利，但最需要提振住房需求的是低線城市。 許多低線城市已經放寬了類似的政策。 因此，降低二手置業者首付和擴大首次置業者資格的政策變化可能對提振一線城市家庭住房需求產生重大影響。 然而，它們在解決物業庫存積壓和許多開發商面臨的問題方面的有效性可能有限。

投資影響

總之，中國最新的多方面政策在抵押貸款和房地產監管的交叉點上強調了刺激需求、確保金融部門穩定和促進家庭消費之間的微妙平衡。 隨著這些動態在各個部門產生反響，謹慎的樂觀情緒突顯了取得適度積極成果的潛力，儘管在錯綜複雜的經濟網路中導航仍然存在挑戰。

這些政策在市場結構中的共鳴增強了市場情緒，有可能為股市營造一個比目前悲觀的環境相對更有利的環境。 再加上中國企業最近公佈的較輕的市場定位和好於預期的收益，市場的軌跡似乎朝著上升的方向發展。